Après plusieurs années passées dans son habitation vient parfois le moment de s’en séparer ! La réglementation a bien changé et entre les transactions qui s’effectuaient il y a 10 ans et celles d’aujourd’hui sont venues s’ajouter quelques démarches supplémentaires. Ainsi plusieurs diagnostics sont désormais obligatoires dans la procédure de vente d’un bien… et à la charge du propriétaire.

Pourquoi des diagnostics ?

Les diagnostics permettent à l’acquéreur potentiel de comparer des informations objectives précises qui facilitent son choix lors de l’achat d’un bien immobilier. Le vendeur est également protégé grâce à ces diagnostics puisque sa responsabilité pour vice caché est dégagée. Tous les diagnostics ne sont pas obligatoires, seuls certains sont indispensables, faute de quoi le notaire ne signera pas l’acte.

Quels diagnostics sont obligatoires, quand et pour qui ?

Six diagnostics sont obligatoires lors d’une transaction immobilière :

  • Diagnostic superficie : depuis 1997, la Loi Carrez oblige tout propriétaire à indiquer et à garantir la surface habitable exacte (tolérance de 5 %) de son bien lors de la vente. Validité permanente, sauf si des travaux modifiant ce diagnostic ont lieu.
  • Diagnostic plomb : le Constat du Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire lors de la vente, la rénovation ou la démolition de tout bien construit avant 1949 ou situé dans une région à risques (voir avec la préfecture). Validité : 1 an.
  • Diagnostic termites : le constat d’état parasitaire est obligatoire dans certaines régions (voir à la préfecture) lors de la vente ou la démolition d’un bien. Validité : 3 mois.
  • Diagnostic amiante : tout bien dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997 doit subir un diagnostic amiante lors de la vente, la rénovation ou la démolition. Validité permanente.
  • Diagnostic de performance énergétique : le DPE est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 dans le cadre de la vente d’un bien. Il informe l’acquéreur des caractéristiques thermiques et de la consommation d’énergie de l’habitation mais également de la production de gaz à effet de serre. Validité : 10 ans.
  • Diagnostic de risques naturels et technologiques : depuis le 1er juin 2006, cet état des risques est obligatoire pour les biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, des risques naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité définies par décret préfectoral. Validité : 6 mois.

Depuis 2008, le vendeur d’un bien immobilier devra fournir deux diagnostics supplémentaires : un diagnostic gaz et un diagnostic électricité. Pour le moment le diagnostic gaz n’est pas obligatoire, cependant, s’il n’est pas annexé à l’acte de vente, la clause d’exonération de garantie pour vice caché prévue à l’article 1643 du code civil ne peut être stipulée. Validité : 3 ans.

Quel coût ?

Le prix des diagnostics varie selon la surface et le nombre de pièces de l’habitation. Il est souvent possible de payer moins cher en faisant réaliser plusieurs diagnostics par la même entreprise en une seule visite. Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence pour éviter les pièges et surtout, il faut bien se faire préciser les montants par écrit ! En prenant l’exemple d’un studio de 30 m² environ, chaque diagnostic coûte entre 80 et 150 € (le diagnostic des risques naturels est un peu moins cher) et l’ensemble des 6 diagnostics peut coûter aux alentours de 400 €.

Comment peut-on s’assurer des compétences et de l’indépendance des entreprises de diagnostic ?

Il est parfois difficile de s’assurer des compétences des entreprises, certaines d’entre elles ayant profité de la croissance du marché pour s’engouffrer dans la brèche sans dispenser de formation particulière à ses employés. Aucune qualification n’est nécessaire à l’exception du diagnostic amiante qui requiert du professionnel une attestation de compétence et une assurance. Il n’existe pas de liste de professionnels agréés mais vous pouvez vous renseigner auprès de certaines agences immobilières et cabinets de notaire. Attention cependant, la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) a mis en garde les particuliers contre certains diagnostiqueurs dont l’indépendance est mise en doute.

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