Aménager un souplex : quelles contraintes et réglementations ?

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Aménager un souplex : quelles contraintes et réglementations ?

02 mars 2019

Qu’est-ce qu’un souplex ? Comment l’aménage-t-on ? Combien ça coûte ? Quels sont les contraintes et les avantages de la formule du souplex ? Toutes les réponses à vos questions dans ce dossier.

Souplex, vous avez dit souplex ?

Aujourd’hui, de plus en plus d’annonces immobilières mettent l’accent sur les souplex… mais c’est quoi au juste un souplex ? En fait, le mot souplex vient de la contraction du mot « duplex » et « sous-sol ». En d’autres termes, le souplex est un appartement à deux niveaux (duplex). Mais au lieu que le niveau supérieur soit à l’étage, il est au rez-de-chaussée. Le niveau inférieur se trouve donc en toute logique en sous-sol.

Pourquoi trouve-t-on de plus en plus d’annonces immobilières de souplex ? Tout simplement parce que dans les grandes agglomérations, et notamment à Paris, le foncier coûte cher et le moindre mètre carré disponible, même s’il est en sous-sol, vaut de l’or. Ceci étant, la solution du souplex n’est pas toujours facile à manier. En effet, un sous-sol par définition est un espace sombre et humide qui s’apparente plus à un local technique qu’à une pièce à vivre. Dans la très grande majorité des cas, sans un aménagement adéquat, souvent technique et coûteux, un sous-sol ne peut être exploité tel quel.

Avantages et inconvénients du souplex

Le principal avantage de la solution souplex tient aux mètres carrés supplémentaires qu’elle permet d’obtenir dans un marché de l’immobilier tendu. À l’image des rénovations d’anciennes boutiques en habitations, la solution du souplex permet de créer des mètres carrés là où on ne les attends pas. Le rendu d’un souplex est généralement très original. L’aménagement d’une cave par exemple permet de créer des espaces atypiques avec des pierres apparentes ou encore des plafonds voûtés notamment.

Au négatif, la solution du souplex demande d’entreprendre de gros travaux de rénovation. Les problèmes s’accumulent en effet dans un sous-sol : humidité, lumière, création d’un accès direct, plafonds bas, etc… Pour traiter tous ces problèmes de front, le recours à des professionnels est souvent nécessaire voire obligatoire, ce qui renchérit d’autant l’aménagement.

Autre point négatif : les mètres carrés en sous-sol ne sont pas considérés comme habitables, ils ne peuvent être comptabilisés dans la loi Carrez qu’à condition que la hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 m et que la pièce créée mesure plus de 8 m². Cela implique une forte décote bien sûr du bien à l’heure de la revente à mètres carrés équivalents (environ 30%).

Attention : si vous envisagez d’acheter un souplex dans la perspective de le louer à des particuliers cela est une très mauvaise idée ! En effet, selon la loi, il est interdit de louer un souplex comprenant des surfaces en sous-sol qui ne disposent pas d’une ouverture vers l’extérieur.

aménager un souplex

Comment aménage-t-on un souplex ?

Un sous-sol est par définition un espace situé sous le sol.

A ce titre, il se caractérise par :

  • l’absence de lumière naturelle,
  • l’absence de ventilation naturelle,
  • une hauteur sous plafond réduite,
  • des murs et des sols bruts,
  • l’absence de chauffage,
  • l’absence d’accès direct du rez-de-chaussée au sous-sol.

Toutes ces caractéristiques rendent complexes les aménagements et nécessitent en amont, de réaliser un état des lieux complet afin de savoir exactement quels seront les coûts à prévoir.

Attention : pour transformer un appartement en souplex, le propriétaire doit obligatoirement faire appel à un architecte. Pourquoi ? Parce que les travaux d’aménagement d’un sous-sol nécessite de réaliser une étude de faisabilité technique préalable dès lors que le chantier débouche sur une réhabilitation des lieux et des murs porteurs.

Si de toutes évidences la hauteur sous plafond et l’absence de lumière naturelle sont deux contraintes qu’il sera difficile de lever, pour ce qui concerne les autres points, des travaux d’envergure peuvent venir les corriger.

Dans le même temps, il est absolument nécessaire de se rapprocher de sa mairie afin de savoir si le projet d’aménagement est possible. De même, dans le cas d’un appartement en copropriété, il faudra obligatoirement recueillir l’accord formel de tous les copropriétaires.

Selon l’état de la structure et le type de projet souhaité, il faudra envisager :

  • d’assainir les murs et les sols en cas d’infiltrations,
  • d’isoler les murs et les sols,
  • d’installer un système de ventilation performant,
  • d’installer un système de chauffage,
  • de revoir les installations électriques,
  • de créer un accès direct (escalier, échelle de meunier, etc…).

Le plus souvent, la ou les pièces située(s) en sous-sol vont accueillir une ou des chambres. On réservera le rez-de-chaussée aux pièces à vivre qui ont besoin de lumière naturelle.

Aménager un souplex, quelle est la réglementation ?

Outre le fait que le recours à un architecte est obligatoire dès lors que les travaux touchent la structure portante, l’aménagement d’un sous-sol dans le cadre de la création d’un souplex est soumis à une autorisation quand la surface créée dépasse 5m². Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable de travaux est nécessaire. Elle se dépose en mairie avant de commencer les travaux. Passés 20 m² (40 m² lorsque la construction est située dans une zone couverte par un Plan local d’Urbanisme), il vous faut obtenir un permis de construire.

Attention : classiquement, les surfaces en sous-sol ne sont pas considérées comme étant habitables. Certaines communes interdisent purement et simplement tout aménagement. Dans certaines communes, un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) peut également interdire  l’habitation en sous-sol. Mieux vaut donc se renseigner avant d’acheter votre futur souplex !

Dans tous les cas, les surfaces aménagées en habitation doivent être requalifiées auprès des services de la mairie. Après travaux, un certificat est établi après vérification des conditions sanitaires de l’habitation. Sans ce certificat validé, les mètres carrés aménagés ne pourront être comptabilisés comme habitables dans un acte notarié de vente.

Aménager un souplex : à quel prix ?

L’aménagement d’un souplex est une opération lourde financièrement. En effet, rendre une cave ou un sous-sol habitable n’est jamais une mince affaire. Entre l’humidité naturelle, le manque de lumière et de ventilation, l’étayement des plafonds, etc, les contraintes (et les surprises !) sont nombreuses.

Souvent les sols en terre battue doivent être cuvelés, et les murs assainis avant d’envisager un quelconque aménagement. Cela rajoute bien évidemment au prix final. Tous ces éléments devront être chiffrés par des professionnels du bâtiment, spécialisés dans ce genre d’ouvrage.

Parfois, les quelques mètres carrés récupérés reviennent à beaucoup plus chers qu’ils ne valent réellement. Puisqu’en effet, ces mètres carrés subissent automatiquement une décote à l’heure de la revente. Mieux vaut donc y regarder à deux fois avant de se lancer et multiplier les avis et les devis en amont.

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