Le bornage d’un terrain est-il obligatoire ?

Dossiers

Le bornage d’un terrain est-il obligatoire ?

21 avril 2019

Le bornage d’un terrain permet de savoir où sont ses limites et quelle est sa superficie exacte. Le bornage de terrain n’est pas obligatoire. Cependant, pour éviter tous litiges avec le voisinage, mieux vaut faire borner si vous souhaitez faire construire une extension, une piscine, un garage, ou encore une clôture !

Qu’est-ce que le bornage ?

Le bornage d’une propriété permet d’en poser formellement les limites. Des bornes sont installées entre les terrains contigus pour délimiter les frontières les séparant.

Le bornage peut être demandé soit de façon concertée entre voisins. Dans ce cas, le bornage est dit « convenu à l’amiable », mais il peut aussi être réclamé en cas de désaccord entre voisins. Dans ce cas le bornage est soumis à décision de justice, on le dit « bornage judiciaire ».

Quelques soient les circonstances qui amènent au bornage, le seul habilité à le réaliser est le géomètre-expert. Ce dernier, contrairement au géomètre classique est assermenté. Dès lors qu’il pose des bornes, les limites de terrain sont officielles et ne pourront plus être modifiées sauf décision de justice. Le procès-verbal du géomètre-expert fait foi. Il est déposé chez le notaire pour une publication foncière.

Attention : les limites indiquées dans le plan cadastral ne peuvent garantir juridiquement les limites et superficies des propriétés. De même, et contrairement à ce que beaucoup pensent, les limites apparentes d’une propriété (clôture existante, ruisseau, etc…) ne peuvent garantir les limites réelles d’une propriété. Seul le bornage garantit définitivement les limites d’un terrain.

Obligatoire ou pas ?

Le bornage n’est par principe pas obligatoire sauf quand les terrains destinés à la construction d’immeubles d’habitation ou mixtes font partie d’un lotissement, ou ont fait l’objet d’une division en « Zone d’Aménagement Concerté » (Zac) ou encore sont issus d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.

Dans tous les autres cas, le bornage du bien immobilier mis à la vente reste non obligatoire.

Ceci étant, en cas de vente d’un terrain bâti ou à bâtir, si la promesse de vente ne contient pas le descriptif du bien et la mention qu’il est borné ou non, l’acquéreur est en droit de revenir sur la transaction et demander sa nullité.

Quand l’un des propriétaires fait une demande de bornage, il est en droit d’imposer l’opération à son voisin en vertu de l’article 646 du Code civil : « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës… ». Si le voisin refuse, le juge d’instance est alors saisi d’une action en bornage.

bornage terrain géomètre expert

Pourquoi faut-il faire borner son terrain ?

Si le bornage n’est par principe pas obligatoire, mieux vaut toutefois le faire réaliser pour éviter les litiges entre voisins surtout quand vous envisagez des travaux chez vous. En effet, s’il s’avère qu’une construction empiète chez le voisin, au nom du droit à la propriété, des indemnités financières peuvent être réclamées, voire la démolition de la construction.

De même, dans bon nombre de projets, la limite d’un terrain sert de point d’appui pour calculer des distances à respecter. Cela est notamment le cas quand vous souhaitez :

  • Planter une haie ou des arbres : distance minimale de 0,5 m pour des plantations inférieures ou égales à 2 mètres, et distance de 2 m pour les plantations supérieures à 2 mètres.
  • Construire une maison individuelle ou une extension jouxtant une propriété privée : soit en limite de propriété soit à au moins trois mètres (article R.111-19 du code de la construction).
  • Construire une maison individuelle ou une extension jouxtant un axe de circulation :
    • distance d’au moins 40 mètres en agglomération pour les habitations, 25 mètres pour les bâtiments à autre destination,
    • distance d’au moins 50 mètres pour les habitations et 35 pour les autres en zones urbanisées des agglomérations,
    • au moins 100 mètres pour les habitations, 75 mètres pour les autres sur les axes routiers hors agglomération classés à grande circulation (article L.111-1-4 du code de l’urbanisme).

Concernant les autres axes de circulation, lorsque le bâtiment est édifié en bordure de voie publique, son alignement à la voirie est fonction de sa hauteur selon l’article R.111-18 du code de l’urbanisme.

  • Construire une piscine : soit en limite de propriété soit à au moins 3 mètres de la limite séparative entre deux propriétés (article R.111-19 du code de l’urbanisme).
A noter :

Dans bon nombre de communes, le Plan d’Occupation des Sols ou le Plan Local d’Urbanisme modulent les distances minimales en fonction de particularités locales. Quand un décret local est publié, il l’emporte sur le cadre général posé par le code de l’urbanisme.

Bon à savoir :

L’opération de bornage ne s’applique pas entre un terrain privé et un terrain relevant du domaine public. Dans ce cas, des procédures spécifiques s’appliquent. Et notamment, l’alignement individuel dans le cas d’une voie publique contiguë à une propriété privée.

Comment se déroule un bornage ?

Le bornage d’un terrain est exclusivement réalisé par le géomètre-expert. Pour fixer les limites séparatives d’un terrain, le professionnel utilise de nombreux éléments d’informations disparates comme :

  • les anciennes bornes éventuelles présentes sur le terrain,
  • les limites visuelles existantes comme les clôtures, les ruisseaux,
  • les plans cadastraux,
  • les titres de propriété,
  • les témoignages des riverains.

Après l’étude de tous ces éléments, le géomètre-expert procède à l’arpentage des terrains.

Si les propriétaires voisins sont d’accord, le géomètre installe des repères (les bornes). Puis, il trace sur des plans les éléments de délimitation retenus. Il dresse ensuite un procès-verbal qui consigne les limites des propriétés. Le procès-verbal sera ensuite publié au service de publicité foncière. Cette publication rend définitives les limites de propriété.

Bon à savoir : Si à la demande des propriétaires, le procès-verbal n’est pas publié, l’accord ne vaut qu’entre les parties qui l’ont signé. Les futurs acquéreurs des propriétés ainsi bornées ne pourront donc s’appuyer sur un acte officiel et définitif.

Quand les propriétaires ne sont pas d’accord avec l’expert-géomètre, celui-ci rédige un Procès-verbal de carence.

Frais de bornage, qui paie ?

Les frais de bornage amiable ou judiciaire sont partagés entre les propriétaires des terrains contigus.

Les honoraires des géomètres-experts sont libres et peuvent largement fluctuer entre un professionnel et un autre. Mieux vaut donc faire jouer la concurrence ! Le coût final du bornage est calculé en fonction de la complexité du bornage à réaliser. Et également, dépend du nombre de bornes à installer. En moyenne, un bornage coûte entre 650 et 1.000 euros HT. Il faut ajouter 100 à 150 euros de frais de publication au service de publicité foncière.

IlliCO travaux vous recommande aussi ...



Un projet travaux ? Confiez-nous votre demande !

illiCO travaux s'engage à vous contacter sous 24h.

Cochez cette case pour vous opposer librement à l'utilisation de vos données par illiCO travaux à des fins de prospection commerciale. En soumettant ce formulaire, vous acceptez la politique de confidentialité de ce site.

* Champs obligatoires