Extension : quelles obligations réglementaires ?

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Extension : quelles obligations réglementaires ?

23 octobre 2018

Vous projetez d’agrandir votre maison en ajoutant une pièce ? Vous souhaitez aménager votre garage, votre sous-sol ou votre grenier en pièces à vivre ? Ou encore, vous rêvez d’une véranda ? Pour toutes ces opérations, quelles sont vos obligations réglementaires ? Les réponses juste ci-dessous.

Qu’appelle-t-on une extension ?

Par définition, on parle d’extension ou d’agrandissement dès lors que le projet crée de la surface habitable, et ce même si visuellement le projet n’ajoute pas de volume supplémentaire.

L’extension peut intervenir sous deux différentes formes :

  • L’aménagement d’espaces existants : aménagement d’un sous-sol, transformation d’un garage en pièce à vivre, aménagement des combles, changement de destination d’un ancien local commercial, etc.
  • La construction d’un nouvel espace : extension horizontale (ajout d’une aile, prolongement d’un bâtiment, création d’une véranda) ou verticale (surélévation d’une maison).

Le fait de créer de la surface habitable est soumis le plus souvent à autorisation. Avant d’envisager des travaux d’extension, il est donc important de savoir si vous avez le droit de le faire. Mais aussi, dans quelle proportion et selon quelles modalités. Pour cela, le plus simple est de se rapprocher des services d’urbanisme de la mairie pour y consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou à défaut, le Plan d’occupation des Sols (POS) pour les communes n’étant pas encore passées au PLU.

Important : Depuis le 1er mars 2012, dans le cadre de la simplification du droit de l’urbanisme, les surfaces hors œuvre brute (SHOB) et hors œuvre nette (SHON) sont remplacées par la surface de plancher. Cette nouvelle unité de calcul unique sert de référence pour l’évaluation des droits à construire d’un projet d’extension.

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de plancher closes ou couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (Article L. 112-1 du Code de l’urbanisme). Les surfaces occupées par les murs extérieurs ainsi que les trémies d’escalier sont défalquées du total obtenu.

Quelles formalités pour une extension ? Déclaration de travaux, permis de construire ?

Pour la plupart des projets d’extension de maison, une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire doit être déposée en mairie. La nature des formalités à effectuer dépend de la surface de plancher créée. Ainsi que de la surface totale de la maison après travaux.

Les projets d’extension sans formalités spécifiques

Tous les projets d’extension dont la surface de plancher créée ne dépasse pas 5 m² sont exemptés de formalités administratives.

Les projets d’extension soumis à déclaration de travaux

De manière générale, les projets d’extension soumis à déclaration préalable de travaux sont ceux dont la surface de plancher créée est supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m² (40 m² lorsque la commune est située en zone urbaine et dotée d’un PLU).

Lorsque la surface totale après travaux dépasse les 150 m², une déclaration préalable est également nécessaire, ainsi que le recours à un architecte.

Lorsque les travaux portent sur un bien situé dans le périmètre d’une zone classée Monuments historiques, une déclaration préalable est nécessaire si les travaux se déroulent à l’intérieur (sans modification de façade). Et également, si ces mêmes travaux ne modifient pas la structure ou les volumes originaux.

extension

Les projets d’extension soumis à un permis de construire

Les projets d’extension soumis à un permis de construire sont ceux dont la surface de plancher créée est supérieure à 20 m² (40 m² lorsque la commune est située en zone urbaine et dotée d’un PLU).

Lorsque la surface totale après travaux dépasse les 150 m², un permis de construire est également nécessaire, ainsi que le recours à un architecte.

Sont également soumis à permis de construire, les projets qui incluent :

  • une modification de l’aspect extérieur de la maison (création de fenêtres de toit par exemple) ;
  • un changement de destination des locaux (commerce transformé en habitation, garage, sous-sol, cave, combles devenant habitables) ;
  • une modification de la structure porteuse ou du volume du bâtiment.

Attention : Le projet d’extension doit impérativement tenir compte des servitudes liées au terrain. Ces servitudes sont notamment un éventuel droit de passage pour desservir une parcelle enclavée. Mais également, les passages de canalisations de gaz, les lignes à haute tension ou téléphoniques, etc…

En cas de création d’une fenêtre de toit donnant sur le voisinage, le permis de construire doit respecter la réglementation en vigueur concernant les vis-à-vis : 1m90 en vue directe, 60 cm en vue oblique.

A noter : Quand le bien à agrandir fait partie d’une copropriété, l’accord des autres co-propriétaires doit être recueilli.

Rappel : Les travaux d’extension soumis à déclaration préalable ou à permis de construire sont soumis à des obligations d’affichage (lire notre article dédié sur l’obligation d’affichage des travaux).

Les obligations thermiques

Dans le cadre d’une extension, la réglementation thermique s’applique différemment selon la surface habitable créée :

  • Pour les extensions de moins de 50 m², l’isolation RT2012 par élément est obligatoire.
  • Pour les extensions de 50 à 100 m², c’est la réglementation thermique pour le neuf (RT 2012) qui s’applique. Hormis le recours aux énergies renouvelables pour le chauffage et la mesure de perméabilité à l’air.
  • Enfin, pour les extensions de plus de 100 m², l’extension est considérée comme une construction neuve. Et à ce titre, elle doit respecter la réglementation thermique pour le neuf (RT 2012).

Les formalités d’aides et subventions

Dans le cadre d’un aménagement des combles, l’isolation mise en place peut être éligible à la réduction d’impôt si les dépenses engagées contribuent à une meilleure isolation du volume existant. Et également, si l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans. Dans le cas où l’extension aboutie à une augmentation de la surface de plancher de plus de 10% de l’existant, les dépenses engagées pour l’isolation ne sont pas éligibles au crédit d’impôt.

A noter : Toute extension de maison, est soumise a paiement de la taxe d’aménagement dès lors qu’un permis de construire est accordé ou qu’une déclaration préalable de travaux est déposée et acceptée.

Les formalités d’après travaux

Une fois les travaux effectués, la déclaration d’achèvement de travaux (DAACT) doit être renvoyée aux services de l’urbanisme en mairie pour obtenir l’attestation de non contestation. Une déclaration doit également être envoyée dans les 90 jours suivant la fin du chantier aux services des impôts. Afin qu’ils recalculent la taxe foncière et la taxe d’habitation en tenant compte de la nouvelle surface habitable.



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