Locatifs : des contraintes alourdies contre les passoires thermiques

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Locatifs : des contraintes alourdies contre les passoires thermiques

30 juillet 2019

La loi Energie Climat votée le 28 juin dernier renforce les obligations de rénovation pour les propriétaires de bien loués mal isolés.

En France, 7,2 millions de logements (soit 1 logement sur 5) sont des « passoires thermiques » notés F ou G par le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Pour accélérer la rénovation de ces logements, la loi Energie Climat votée le 28 juin 2019 renforce les obligations de rénovation d’ici 2028.

Des nouvelles contraintes et obligations

Les mesures prises par la loi Energie Climat s’étalent jusqu’en 2028. En cas de non respect de ces mesures, des sanctions seront définies en 2023 dans le cadre de la programmation quinquennale de l’énergie. Quelles sont ces mesures ?

Des loyers bloqués à partir de 2021

À partir de 2021, les loyers des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être augmentés entre deux locataires sans avoir entrepris des travaux d’amélioration énergétique.

Un audit énergétique obligatoire à partir de 2022

À partir de 2022, tout propriétaire d’un logement énergivore devra réaliser en plus du DPE, un audit énergétique en cas de vente ou de location. Cet audit permettra d’établir des propositions de travaux adaptés au logement et d’estimer leur coût.

Dans le même temps, les propriétaires seront tenus d’informer l’acheteur ou le locataire sur le montant de ses futures dépenses d’énergie (gaz, d’électricité …). Cette information devra être notée obligatoirement dans l’annonce de vente ou de mise en location. Ainsi que dans l’acte de vente ou le bail.

Les biens très énergivores interdits de location à partir de 2023

À partir de 2023, les logements très énergivores seront qualifiés de logements « indécents ». Et seront de ce fait interdits de location, à moins que le propriétaire n’entreprenne les travaux de rénovation nécessaires.

Travaux obligatoires pour les logements F ou G à partir de 2028

À partir de 2028, les propriétaires de logements F ou G seront tenus de faire réaliser des travaux pour atteindre a minima la classe E. Seront exemptés de cette obligation les bâtiments présentant trop de « contraintes techniques architecturales ou patrimoniales ». Et également, « les bâtiments pour lesquels le coût des travaux est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien ».

locatifs : contraintes thermiques

Quelles aides pour la rénovation énergétique de locatifs ?

De nombreuses aides sont accessibles aux bailleurs pour rénover dans l’ancien. Quelles sont ces aides ?

Habiter mieux de l’Anah

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) dans le cadre du programme national « Habiter mieux » octroie des aides aux propriétaires bailleurs. Ces aides concernent les travaux qui permettent de diminuer de façon significative les déperditions d’énergie d’un logement de plus de 15 ans.

En fonction des travaux engagés, les aides sont d’un montant variable. Ainsi, pour les travaux de rénovation, les aides sont de 25 % du montant total des travaux HT avec un maximum de 187.5 € par m2 dans la limite de 15.000 euros par logement. Pour les travaux de mise en sécurité et salubrité, le programme Habiter Mieux octroie des aides de 35 % du montant total des travaux HT, avec un maximum de 262.5 € par m2 dans la limite de 21.000 euros par logement. Et également, pour les gros travaux de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé, les aides sont de 35 % du montant total des travaux HT, avec un maximum de 350 € par m2 dans la limite de 28.000 euros par logement.

Bon à savoir : si les travaux engagés amènent à faire baisser la consommation énergétique de la location d’au moins 35%, les aides peuvent être cumulées (Habiter sain, Habiter serein, Habiter facile et Louer mieux).

En contrepartie de ces aides, le propriétaire bailleur s’engage pendant 9 ans minimum à pratiquer des loyers abordables à des personnes à ressources modestes. Dans tous les cas, les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE).

Le dispositif Denormandie

Le « Denormandie » est un dispositif d’investissement locatif. Il a été voté dans le cadre de la loi de finances pour 2019. Il vise à encourager la rénovation dans l’ancien sous conditions. Son principe repose comme les autres dispositifs du même genre (Pinel, LMNP) sur une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers souhaitant acheter un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé. Afin de le mettre en location par la suite. L’avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement : 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans. La réduction d’impôt Denormandie est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE).

Le dispositif Denormandie est limité aux villes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville (222 villes moyennes en France).

Le principe ? Pour être éligible à la réduction d’impôt Denormandie :

  • Les travaux doivent représenter 25% du prix du logement.
  • Les travaux éligibles doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou réaliser au moins 2 types des 5 travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.
  • Les locataires doivent être des ménages modestes répondant à des plafonds de loyers et de ressources.

La TVA réduite

Les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (pose, installation et entretien des matériaux et équipements éligibles au crédit d’impôt transition énergétique) des logements de plus de deux ans mis à la location bénéficient du taux de TVA de 5,5 %.

L’éco-prêt à taux zéro

Les personnes physiques (propriétaire occupant ou bailleur) y compris en copropriété qui entreprennent des travaux dans un logement déclaré comme résidence principale peuvent bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro jusqu’à 30 000€.

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