Focus sur : les servitudes immobilières

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Focus sur : les servitudes immobilières

26 octobre 2018

Lors de l’achat d’un terrain nu, d’une maison ou d’un immeuble, ledit « fonds immobilier » peut être associé à des servitudes de voisinages, des servitudes publiques ou urbanistiques. Qu’est-ce qu’une servitude ? Comment peut-t-on lever une servitude ? Explication.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Selon l’article 637 du Code civil, créé par la Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804, « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

La servitude est un terme juridique qui limite le droit de propriété immobilière attaché à un terrain au profit de l’intérêt public ou au profit d’un voisin.

Par définition, une servitude nécessite une « dualité de fonds ». Autrement dit, pour qu’il y ait servitude il faut qu’il y ait en présence deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents.

La servitude est toujours attachée à un terrain et non à une personne. Elle se transmet d’acquéreur en acquéreur, de façon perpétuelle le plus souvent.

Le droit désigne la propriété soumise à limitation par le terme de fonds servant et la propriété qui profite de la servitude par le terme de fonds dominant.

Une servitude déprécie le plus souvent la valeur d’un fonds servant. À ce titre, elle doit obligatoirement être portée dans l’acte de vente et dans le titre de propriété.

3 types de servitudes

Le Code civil distingue trois grandes catégories de servitudes :

  • la servitude dérivant de la situation naturelle des lieux,
  • la servitude dérivant des obligations établies par la loi,
  • et enfin, la servitude dérivant d’une convention entre propriétaires.

Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux

Détaillées dans les Articles 640 à 648 du Code civil, les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux concernent essentiellement l’écoulement des eaux. Mais également, la présence d’une source sur un terrain, la présence d’une eau courante (rivière, ruisseau) et le bornage.

Le principe des servitudes concernant l’eau courante institue un droit d’utilisation dans la limite de la propriété. Mais, sans possibilité de détournement à l’entier profit d’un propriétaire. Concernant l’écoulement des eaux pluviales, la loi dit : « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. »

Concernant le bornage, la loi dit : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

Les servitudes établies par la loi

Détaillées dans les Articles 649 à 685-1 du Code civil, « les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers »

Ces servitudes sont notamment :

  • celles établies pour l’utilité publique ou communale qui ont pour objet « le marchepied le long des cours d’eau domaniaux, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux » (Article 650 du Code civil),
  • celles concernant la mitoyenneté  (Articles 653 à 673 du Code civil),
  • mais aussi, celles concernant le respect de distance des constructions (Article 674 du Code civil),
  • celles concernant les vues sur un fonds voisin (Articles 675 à 680 du Code civil),
  • celles concernant l’égout des toits (Article 681 du Code civil),
  • enfin, celles concernant le droit de passage en cas de terrain enclavé (Articles 682 à 685-1 du Code civil).

Les servitudes conventionnelles

Détaillées dans les Articles 686 à 689 du Code civil, ces servitudes sont créées par convention entre les différents propriétaires de fonds voisins.

Selon l’Article 686 du Code civil : « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. »

Dans cette catégorie de servitudes l’on retrouve notamment le droit de passage, le droit de puisage, le droit de paçage (le fait de faire paître des animaux), etc…

Pour être régulières, les servitudes conventionnelles sur un fonds sont obligatoirement constituées (et modifiables) via un acte notarié. Elles apparaissent soit dans le titre de propriété soit à la conservation des hypothèques.

Comment s’éteint une servitude ?

Selon les Articles 703 à 710 du Code civil, une servitude conventionnelle publiée à la conservation des hypothèques ou mentionnée dans un titre de propriété s’éteint d’elle même dans 4 situations :

  • quand la servitude est impossible à utiliser,
  • quand un fonds servant et un fonds dominant sont réunis (confusion des fonds),
  • mais également, quand la servitude n’est plus utilisée pendant 30 ans,
  • enfin, quand les propriétaires de deux fonds voisins décident de modifier ou de renoncer à une servitude d’un commun accord.


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