L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

Que vous soyez une personne morale ou une personne physique, la souscription à une assurance dommages-ouvrage est obligatoire, dès lors que vous êtes désigné comme le maître d’ouvrage, le donneur d’ordre d’un projet de construction, de rénovation ou d’extension de maison.


L’assurance dommages-ouvrages est obligatoire pour les particuliers qui souhaitent faire réaliser, par des professionnels et des entreprises du bâtiment, des travaux de rénovation du gros œuvre, des travaux d’extension et d’agrandissement de maison ou de construction.


Quand est-ce que l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire ?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire dès lors que les travaux réalisés s’inscrivent dans le cadre d’une construction ou encore d’une rénovation de bâtiment couverts par la garantie décennale (article L242-1 du Code des Assurances).

Cette obligation concerne :

  • Le propriétaire de l’ouvrage : particulier, professionnel, entreprise, association, SCI, société civile de construction vente,
  • Le vendeur d’immeubles à construire ou à rénover,
  • Le mandataire du propriétaire de l’ouvrage : ce mandataire peut être un syndic de copropriété pour les parties communes, un maître d’ouvrage délégué, ou encore un architecte ou cabinet spécialisé, et un administrateur de biens,
  • Le promoteur immobilier (article L242-2 du Code des Assurances),
  • Le constructeur de maisons individuelles,
  • Le crédit-bailleur.

L’obligation concerne tous les travaux de construction ou de rénovation couverts par la garantie décennale, à savoir :

  • Les constructions avec fondations (immeuble, maison, garage, dépendance, mais aussi mur de clôture, piscine, véranda, terrasse…). Ainsi que les ouvrages de fondation et d’ossature correspondants.
  • La majorité des ouvrages de viabilité et de voirie (voie d’accès, assainissement, fosse septique, réseaux électrique, gaz, eau…).
  • Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage (cheminée, huisseries, cloison fixe, canalisations dans les murs, escalier…). Et aussi, certains éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage dont un défaut de fonctionnement peut entraîner l’impropriété à destination de l’ouvrage entier. Comme par exemple : insert, pompe à chaleur, poêle à bois quand ils constituent le seul moyen de chauffage.

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+ Bon à savoir

Quand le particulier doit contracter un prêt bancaire pour financer ses travaux de construction, d’extension ou de rénovation, sa banque peut poser comme condition préalable à l’obtention du prêt immobilier, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.


Les travaux soumis à obligation d’assurance dommages-ouvrage sont ceux soumis à obligation d’assurance décennale.

Il s’agit notamment des travaux de construction et les gros travaux de rénovation.

Quels sont les travaux pour lesquels l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire, selon les termes juridiques ?

Trois types de travaux sont définis par le législateur :


Les ouvrages, éléments constitutifs et éléments d’équipement couverts

Cette catégorie de travaux concerne tous les ouvrages de constructions ainsi que les éléments faisant « indissociablement corps » avec ces mêmes constructions :

  • maisons, immeuble, garage, locaux professionnels
  • piscine, véranda, terrasse, aire de stationnement
  • route et chemins d’accès
  • les ouvrages de voirie

Le terme d’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil désigne la globalité d’une construction immobilière avec tous ses éléments constitutifs et d’équipement


Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage

Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage sont définis comme les éléments dont « la dépose, le démontage ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage ».

  • Les huisseries des fenêtres, fenêtres de toit, portes et volets,
  • Les installations de chauffage central,
  • Les canalisations et réseaux électriques logés dans les murs, plafonds et planchers,
  • Les plafonds et cloisons fixes.

En cas de travaux de rénovation, les éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage sont ceux-qui sont « totalement incorporés dans l’ouvrage neuf » et « en deviennent techniquement indivisibles » (article L243-1-1, alinéa II du Code des Assurances).

Les éléments d’équipement dissociables couverts

Les éléments d’équipement dissociables couverts par la garantie décennale et la garantie dommages-ouvrage sont ceux dont le dysfonctionnement (ou la non-conformité) rendent l’ouvrage entier impropre à sa destination, ou provoque un dommage rendant l’ouvrage entier impropre à sa destination.

Cette définition étant très vague, les équipements couverts sont soumis à appréciation et négociation devant les juges.


Qui peut être exempté de l’obligation d’assurance dommages ouvrage ?

Lorsque l’on construit ou que l’on rénove sa maison seul, sommes nous dans l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

En matière d’auto-construction ou auto-rénovation, un flou juridique existe.

La loi Spinetta stipule que l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les particuliers qui construisent, rénovent leur maison seuls, ou avec des proches, cependant, aucune sanction n’étant prévue en cas de non souscription, cela rend le caractère obligatoire tout relatif.

Ceci étant, un particulier a tout intérêt à souscrire à une assurance dommages-ouvrage dès lors que les travaux engagés dépassent 30.000€.

En dessous de cette somme, dans les faits, il est assez compliqué de trouver un assureur qui proposera un contrat d’assurance dommages-ouvrage. En effet, dans le cas de l’auto-construction et de l’auto-rénovation, les ouvrages réalisés ne peuvent être garantis avoir été réalisés dans les règles de l’art (étude de sol, étude de résistance, etc…). Ceci est souvent litigieux.

Par ailleurs, quand les travaux engagés nécessitent de souscrire à un prêt immobilier, souvent les banques suspendent le déblocage des fonds à la présentation d’une attestation d’assurance dommages-ouvrage.


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