Focus sur la Loi Denormandie

Opérationnel depuis le 1er janvier 2019, le dispositif de défiscalisation Denormandie vient compléter le dispositif Pinel. Il permet de bénéficier de réductions d’impôts en achetant de l’immobilier ancien dans l’une des 222 communes éligibles au dispositif, sous condition de le remettre en état et de le louer. Explications.

Un nouveau dispositif fiscal est entré en vigueur au 1er janvier 2019 sous le nom de Loi Denormandie. Ce nouveau système incitatif concerne uniquement l’ancien. Il s’inscrit dans le cadre de la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), en complément du dispositif Pinel.

Le principe du dispositif Denormandie

L’objectif de ce nouveau dispositif est clair : il vise à aider les propriétaires bailleurs à restaurer des biens anciens de villes moyennes, dans des quartiers dégradés afin de renforcer l’offre de location dans ces secteurs souvent à flux tendu. La mesure concerne essentiellement les villes françaises comprises entre 6.000 et 100.000 habitants.

L’aide est servie sous forme de réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 21% du coût de l’opération.

Comme le dispositif Pinel, le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôt.

Pour chaque opération les travaux doivent représenter 25% minimum du coût total.

Une fois rénové, le bien doit être mis à la location nue et non meublé pour 6 ans minimum à loyer plafonné. L’engagement de location s’étend sur une période de 6, 9 ou 12 ans.

En contrepartie de ces obligations, les bailleurs bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de leur investissement total selon que la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans.

Loi Denormandie : les conditions

Uniquement dans 222 villes moyennes

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation de la Loi Denormandie, le bien ancien doit être situé dans l’une des 222 communes du programme « Action cœur de ville », et accessoirement, dans les communes signataires d’une opération de revitalisation du territoire (ORT), dispositif introduit par la loi Elan.

Une obligation de travaux

Les travaux effectués dans les logements éligibles au dispositif Denormandie doivent représentés au moins 25% du coût de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% en habitat collectif) ou représenter 2 types de travaux sur un choix de 5 : Isolation des combles ; Changement de chaudière ; Isolation des murs ; Isolation des fenêtres ; Changement de production d’eau chaude.

Des loyers plafonnés

Dans le cadre du dispositif Denormandie, le loyer du bien mis à la location est plafonné. Ce plafond varie en fonction de la zone où se trouve le logement et de la surface utile calculée du logement.

La formule de calcul du plafond de loyer est : Barème x Surface Utile x Coefficient.

Dans le détail :

• Le barème dépend de la zone éligible Denormandie dans laquelle se trouve le logement. En Zone A il est de 12,50€ /m², en  Zone Abis de 16,83€ /m², en Zone B1 de 10,07€ /m² et en Zone B2 de 8,75€ /m².
• La surface utile utilisée pour le calcul du loyer correspond à la surface habitable + 0,5 x surfaces annexes. Les annexes à la surface habitable sont les caves, les balcons, etc… Elles sont plafonnées à 8m².
• Le coefficient multiplicateur est égal à 0,7 + (19 / Surface Utile)

Des plafonds de ressources

Comme souvent dans ce type de dispositif, pour être éligible, le bien doit être loué à des locataires dont le profil répond à des conditions de ressources encadrées.

Le plafond de ressources est fixé en fonction de la zone du logement et la composition du foyer. Son montant est réactualisé chaque année.

À noter : par rapport à la Loi Pinel, la Loi Denormandie offre la possibilité de louer à des membres de sa famille, dès lors que le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal.

Loi Denormandie : les avantages fiscaux

Les réductions d’impôts accordées dans le cadre d’un investissement Denormandie varient en fonction de la durée de location du bien :

• 12% pour une période de location de 6 ans.
• 18% pour une période de location de 9 ans.
• 21% pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans).

L’avantage fiscal est étalé sur toute la durée de l’opération. Les investisseurs ne peuvent pas dépasser deux opérations Denormandie par an, plafonnées à 300 000€ par an et 5.500€ par m².

Il est en outre possible pour le propriétaire de déduire certaines charges comme la taxe foncière, les frais d’entretien du logement, les primes d’assurance, les frais de gestion locative ou encore les intérêts d’emprunt.