Tout savoir sur le permis de construire

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Tout savoir sur le permis de construire

19 décembre 2019

Vous souhaitez faire construire une véranda, aménager des combles, transformer un commerce en habitation ? Vous avez le projet de faire construire une maison individuelle ? L’obtention d’un permis de construire est souvent un passage obligé quand vous souhaitez faire construire une extension de maison. Mais aussi, dans certains cas de rénovation à neuf.

Sommaire


    Quand faut-il un permis de construire ?

    Les travaux nécessitant l’obtention obligatoire d’un permis de construire sont :

    • La création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20m2 (par exemple la construction d’une maison individuelle, d’un abri de jardin, d’un garage indépendant, etc) ;
    • L’édification d’une piscine découverte de plus de 100 m², ou sans condition de superficie, une piscine dont la couverture dépasse 1,80 m de hauteur ;
    • La modification des structures porteuses ou de la façade d’un bâtiment, lorsqu’il y a un changement de destination des locaux concernés (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation) ;
    • La modification du volume d’une l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;
    • L’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de surface de plancher (aménagement de combles par exemple, création d’une mezzanine) ;
    • L’extension ou la surélévation d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de surface de plancher ou d’emprise au sol dans une commune hors zone urbaine dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou document similaire ;
    • L’extension ou la surélévation d’une construction existante ajoutant une surface de plus de 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol dans une zone urbaine dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou document similaire ;
    • L’agrandissement (extension ou surélévation) ajoutant plus de 20 m² portant la surface totale à plus de 150m² ;
    • L’installation d’une éolienne d’une hauteur supérieure ou égale à 12 mètres.

    En dehors de ces cas, une simple déclaration préalable de travaux suffit.


    construire sans permis

    A noter : quand une extension porte la surface totale de votre maison à plus de 150m², le recours à un architecte est obligatoire.

    Bon à savoir : quand les travaux concernent un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques, vous êtes dans l’obligation de demander un permis de construire. À l’exception des travaux d’entretien.


    Surface de plancher et emprise au sol, quelles différences ?

    L’obligation d’obtenir un permis de construire fait très souvent référence aux notions de surface de plancher. Mais aussi, d’emprise au sol. Quelles différences entre ces deux notions ?

    • La surface de plancher remplace depuis 2015 la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) et la Surface Hors oeuvre Brute (SHOB). La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies (cage d’escalier ou d’ascenseur), des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques. Ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation (article L. 111-14 du code de l’urbanisme). L’assiette de la taxe d’aménagement se calcule à partir de la surface de plancher.
    • L’emprise au sol quant à elle, est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Vous pouvez déduire, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

    Comment dépose-t-on un permis de construire ?

    Le dépôt d’un permis de construire nécessite la constitution d’un dossier complet à remettre en 4 exemplaires à la mairie.

    Que comprend obligatoirement un dossier de permis de construire ?

    • le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle ou ses annexes (cerfa n°13406) ;
    • un plan de situation du terrain : il doit permettre de localiser précisément votre terrain à l’intérieur de la commune. Afin de savoir quelles règles d’urbanisme s’appliquent dans la zone du projet ;
    • un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier : il présente votre projet dans sa globalité. Il permet de vérifier que les futures constructions respectent bien les différentes règles d’implantation et de hauteur. Il doit faire apparaître les bâtiments existants sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exact, les bâtiments à construire avec leurs dimensions et leur emplacement exact projeté, les parties du terrains qu’il est prévu de creuser. Mais aussi, les arbres existants et ceux qui doivent être plantés, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux ou l’installation du système d’assainissement individuel ;
    • un plan en coupe du terrain et de la construction : il complète le plan de masse et fait apparaître l’implantation du projet et ses incidences sur le terrain ;
    • une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche ;
    • un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement. Il peut s’agir d’un photo-montage ou encore d’une perspective 3D ;
    • un plan des façades et des toitures.

    Focus sur la notice d’accompagnement

    Vous devez également joindre au dossier une notice décrivant le terrain et présentant le projet. Elle présente le projet, en répondant à 6 questions :

    • Quel aménagement est prévu pour le terrain ?
    • Comment sont prévus l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ?
    • Comment sont traités les constructions, clôtures, végétation ou aménagements situés en limite de terrain ?
    • Quels sont les matériaux et les couleurs des constructions ?
    • Comment sont traités les espaces libres, notamment les plantations ?
    • Comment sont organisés et aménagés les accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ?

    Selon les cas, d’autres documents peuvent aussi vous être réclamés comme :

    • Construction dans un lotissement : un certificat indiquant la surface constructible attribuée à votre lot ainsi qu’un certificat attestant l’achèvement des équipements desservant le lot ;
    • Assainissement non collectif : si votre projet s’accompagne de la réalisation ou de la réhabilitation d’une installation d’assainissement non collectif, vous devez fournir une attestation de conformité du projet d’installation délivrée par le représentant du Service Public d’Assainissement Non Collectif ;
    • Zone sismique / cyclonique : si votre projet est tenu de respecter les règles parasismiques et para-cycloniques, vous devez fournir une attestation d’un contrôleur technique ;
    • Réglementation thermique : si votre projet est tenu de respecter la réglementation thermique, vous devez fournir une attestation de prise en compte de la réglementation thermique.

    Attention : la mairie examine votre dossier sur la foi des déclarations et des documents que vous fournissez. En cas de fausse déclaration, vous vous exposez à une annulation de la décision ainsi qu’à des sanctions pénales. Par ailleurs, les documents fournis le sont sous votre entière responsabilité.


    Qui peut déposer une demande de permis de construire ?

    La demande de permis de construire peut être déposée par :

    • le propriétaire du terrain ou mandataire du ou des propriétaires ;
    • un détenteur d’une autorisation du ou des propriétaires ;
    • un co-indivisaire du terrain en indivision ou son mandataire.

    Quel délai pour l’instruction d’un permis de construire ?

    Le délai pour instruire une demande de permis de construire est généralement de 2 mois.

    Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de votre dossier et durant toute l’instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles de votre projet est affiché en mairie.

    Bon à savoir : dans les secteurs protégés (abords de monuments historiques, site classé), le délai d’instruction peut être plus long. Cet allongement de la procédure est dû à la nécessité de recueillir l’avis d’un architecte des bâtiments de France.

    Si à l’issue du délai d’instruction vous n’avez reçu aucun courrier, le silence de l’administration vaudra décision favorable. Vous serez alors titulaire d’un permis de construire. Par la suite, un certificat mentionnant la date d’obtention de ce permis vous sera alors délivré sur simple demande.


    Quel recours en cas de refus ?

    Si votre permis de construire essuie une fin de non recevoir, vous avez 2 mois pour le contester.

    Pour cela, vous pouvez déclencher deux procédures :

    • En premier lieu, le recours gracieux : il consiste à demander à l’administration de revoir sa position.
    • En second lieu, le recours contentieux : il consiste à demander à un juge de trancher le litige.

    Bon à savoir : selon la loi, un permis de construire peut être contesté par le titulaire du permis de construire. Mais aussi, par un voisin quand celui-ci juge que le projet engagé porte atteinte aux conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien. La mairie a 2 mois pour répondre aux contestations : une non-réponse signifie que la demande de recours est rejetée.


    Permis de construire obtenu, et après ?

    cerfa permis de construire

    Après avoir obtenu un permis de construire, et dès la notification de la décision favorable reçue, vous devrez effectuer un affichage sur le terrain. Sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. Le panneau est installé de façon à ce que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier.

    La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prolongé de 2 fois 1 an. La demande de prolongation doit être faite par courrier en double exemplaire, 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initiale de votre permis de construire. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé en mairie.

    Attention : avant de commencer les travaux, vous devez adresser une déclaration d’ouverture de chantier (cerfa n°13407). Qui sera donné en trois exemplaires au maire de votre commune.


    Quel est le prix d’un permis de construire ?

    L’obtention d’un permis de construire est gratuite. Cependant, devant les difficultés qui s’accumulent lors de la constitution du dossier, le recours à un professionnel (architecte DPLG ou cabinet d’architecture) implique des frais ! Concernant les honoraires réclamés pour la création d’un dossier de permis de construire, ils varient entre 1.000 et 2.000 € selon la difficulté du projet, le renom de l’architecte, la région, etc.

    Pour rappel : vous devez obligatoirementfaire appel à un architecte pour les constructions d’une superficie de plancher supérieures à 150 m².

    Par ailleurs, à cela s’ajoutent souvent des frais techniques, parmi lesquels :

    • des frais de bornage,
    • des frais d’étude de sol,
    • également, des frais d’étude thermique,
    • mais aussi, des frais de certification pour l’assainissement non collectif,
    • etc.

    Après obtention de votre permis, vous êtes également redevable de la taxe d’aménagement. Elle se déclenche à compter de la date de délivrance du permis.

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